Bauvorhaben sind leider häufig mit Problemen verbunden. Es kommt zu Verzögerungen, Baumängel treten während der Bauphase auf oder werden nach der Abnahme festgestellt. Lesen Sie zum Thema „Pfusch am Bau“ die Hinweise Ihres Fachanwalts für Bau- und Architektenrecht in Kleve.

Bauvertrag maßgeblich

Wenn nichts anderes vereinbart, kommt ein BGB-Bauwerkvertrag zu Stande (Bauvertrag). Nicht nur bei VOB-Verträgen muss das Bauwerk auch den anerkannten Regeln der Technik entsprechen (§13 Nr. 1 S. 2 VOB/B).

In jedem Fall liegt ein Baumangel (Sachmangel bei Bauverträgen) vor, wenn das Bauwerk nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat.

Es können daher kaum lösbare Probleme auftreten, wenn die Vereinbarung in sich widersprüchlich oder fehlerhaft ist, wenn z.B. die Leistungsbeschreibung nicht mit den Plänen übereinstimmt oder diese Vertragsbestandteile in sich widersprüchlich sind, wenn die Leistungsbeschreibung oder die Pläne Details vorsehen, die eigentlich von keiner Partei gewollt und objektiv als fehlerhaft angesehen werden oder wenn Leistungsbeschreibung und Pläne nicht mit den anerkannten Regeln der Technik übereinstimmen.

Daher sollte bereits der Bauvertrag durch einen Rechtsanwalt oder Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht geprüft werden.

Prüfung vor Abnahme!

Maßgeblich ist die Abnahme (§633 Abs. 1 BGB, §12 Nr. 1 S. 1 VOB/B), die auch den Gefahrübergang auslöst. Das Bauwerk muss zu diesem Zeitpunkt mangelfrei sein.

Bei Baumängeln, die schon vor der Abnahme auftreten, kann der Auftraggeber verlangen, dass die mangelhafte Leistung durch eine mangelfreie Leistung ersetzt wird (§ 4 Abs. 7 VOB/B).

Mängel, die nach der Abnahme während der Gewährleistungszeit (Verjährungsfrist für Mängelansprüche) auftreten, gehen zwar in der Regel auf eine mangelhafte bzw. vertragswidrige Ausführung zurück, so dass der Baumangel bereits im Zeitpunkt der Abnahme vorhanden, wenn auch noch nicht äußerlich sichtbar war.

Im Einzelfall kann es aber erhebliche Schwierigkeiten bedeuten, einen Baumangel erst im Nachhinein festzustellen. Ihr Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Kleve empfiehlt deshalb, das Bauwerk noch vor Abnahme gründlich prüfen zu lassen, damit Sie vor Pfusch am Bau geschützt sind.

Baumängel beweisen!

Nach der so genannten Symptomrechtsprechung genügt es, wenn der Mangel sinnlich wahrgenommen und in seinem äußeren Erscheinungsbild beschrieben wird. Das bedeutet, dass der Bauherr weder in außergerichtlichen Schreiben noch in Schriftsätzen, mit denen er seine Ansprüche geltend macht, eine Mangelursache angeben muss.

Die genaue Darlegung durch einen Rechtsanwalt hilft aber selbstverständlich sehr, Ihre Rechte bei Baumängeln durchzusetzen.

Bis zur Abnahme hat der Auftragnehmer nachzuweisen, dass sein Werk mangelfrei ist. Ab der Abnahme hat der Auftraggeber (Bauherr) im Streitfall darzulegen (sog. Darlegungslast), dass ein Baumangel besteht. Eben deshalb ist die Prüfung vor der Abnahme häufig entscheidend!

Bei Streit muss der Rechtsanwalt zusammen mit dem Mandanten entscheiden, ob eine Zahlungsklage auf Basis eines Kostenvoranschlages, ein förmliches Beweisverfahren nach den Regeln der ZPO oder die sofortige Einschaltung eines Privatsachverständigen besser geeignet sind, Ihre Rechte rasch und effizient durchzusetzen.

Ihre Rechte bei Pfusch am Bau:

Liegt ein Mangel vor, so kann der Bauherr die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung bis zur Mangelbeseitigung verweigern (Zurückbehaltungsrecht), und zwar in Höhe des Doppelten der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten.

Ferner hat der Bauherr bei Vorliegen eines Mangels die in §634 BGB genannten Rechte:

• Er kann Nacherfüllung, das heißt nach Wahl des Unternehmers Beseitigung des Mangels oder Neuherstellung, verlangen.
• Der Auftragnehmer kann die Beseitigung bei Unmöglichkeit, Unverhältnismäßigkeit oder Unzumutbarkeit verweigern. In diesem Fall steht dem Auftraggeber eine Minderung zu. Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit ist nicht zulässig, wenn eine Eigenschaft zugesichert war oder grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz vorlag.
• Der Bauherr kann nach fruchtlosem Ablauf einer dem Unternehmer zur Nacherfüllung bestimmten angemessenen Frist den Mangel selbst (oder durch einen anderen Unternehmer) beseitigen und Ersatz der hierfür erforderlichen Aufwendungen verlangen.
• Er kann unter bestimmten Voraussetzungen vom Vertrag zurücktreten. Die Voraussetzungen sollten durch einen Rechtsanwalt im Einzelfall vorab geprüft werden!
• Der Bauherr kann unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

Ihr Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht in Kleve:

Die Kanzlei Arden & Voss hat ihren Sitz in der Kreisstadt Kleve (mit den Städten und Gemeinden Kleve, Emmerich am Rhein, Geldern, Goch, Kalkar, Kevelaer, Rees, Straelen, Bedburg-Hau, Kranenburg, Issum, Kerken, Uedem, Rheurdt, Weeze, Wachtendonk).