Eine richtige Vertragsgestaltung bildet die Grundlage für eine erfolgreiche Umsetzung Ihres Bauvorhabens, ob als Bauherr oder Bauunternehmer. Lesen Sie hierzu den Überblick Ihres Fachanwalts für Bau- und Architektenrecht in Kleve.

Inhalt des Bauvertrags

Der Bauvertrag ist ein Vertrag zwischen dem Bauherrn als Auftraggeber (Besteller) und einem Auftragnehmer (Unternehmer) über die Erbringung von Bauleistungen.

Dabei kann es sich um die Erstellung eines fertigen Neubaus (Schlüsselfertigbau), einzelner Teile davon (Rohbau), Umbauten, Renovierungsarbeiten oder um Einzelleistungen handeln (Maurer- oder Malerarbeiten, Installation, Heizungsbau usw.).

Auftragnehmer von Leistungen einzelner Gewerke sind oft Handwerksbetriebe. Bauunternehmer, die umfassende Bauleistungen teils durch Subunternehmer erbringen, werden als Generalunternehmer bezeichnet.

Bauvertrag präzise fassen!

Die geschuldete Leistung sollte möglichst genau festgelegt werden, etwa durch Bezugnahme auf eine Baubeschreibung, Pläne oder ein Leistungsverzeichnis. Allzu häufig führen Fehler und Ungenauigkeiten im Vertrag zu folgenschweren Streitigkeiten. Der Bauvertrag sollte deshalb immer von einem Rechtsanwalt, besser einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht geprüft werden.

Baubetreuungsvertrag und Bauträgervertrag

Abzugrenzen ist der Bauvertrag vom Baubetreuungsvertrag und vom Bauträgervertrag. Der Architekt erbringt im Rahmen des Architektenvertrages keine Bauleistungen sondern Planungs- und Bauüberwachungsleistungen.

Sicherheit beim Bauvertrag

Der Unternehmer kann von dem Bauherren eine Sicherheit für den Werklohn verlangen. Umgekehrt wird oft auch vereinbart, dass der Unternehmer dem Besteller Sicherheit für die vertragsgerechte Ausführung der Leistung zu stellen hat. Nach Abnahme wird häufig ein Teil des Werklohns für die Dauer der Verjährungsfrist für Mängelansprüche einbehalten (Sicherheitseinbehalt), sofern nicht der Unternehmer eine Bankbürgschaft zur Sicherung etwaiger Nacherfüllungsansprüche übergibt.

Formen des Bauvertrags:

Je nach Umfang des Auftrages sind folgende Unternehmereinsatzformen zu unterscheiden:

• Hauptunternehmer: Übernimmt einen Teil der Bauleistungen (Gewerk) und führt wesentliche Teile im eigenen Unternehmen aus, daneben kann er Nachunternehmer - auch Subunternehmer genannt - beauftragen
• Generalunternehmer: Übernimmt die gesamte Bauleistung für ein Bauvorhaben und führt wesentliche Teile im eigenen Unternehmen aus
• Generalübernehmer: Übernimmt die gesamte Bauleistung, führt aber keine Leistungen im eigenen Unternehmen aus
• Totalunternehmer: Übernimmt die gesamte Bau- und Planungsleistung und führt wesentliche Teile im eigenen Unternehmen aus
• Totalübernehmer: Übernimmt die gesamte Bau- und Planungsleistung, führt aber keine Leistungen im eigenen Unternehmen aus

Jede Vertragsgestaltung hat eigene Vorteile und Nachteile, die der Bauherr mit seinem Rechtsanwalt bzw. Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht klären sollte.

Vergütungsformen, Preisarten:

Je nach Preisvereinbarung sind zu unterscheiden:

• Einheitspreisvertrag: Die Vergütung berechnet sich aus dem Einheitspreis für die jeweilige Teilleistung (z. B. 1 m³ Beton) multipliziert mit der ausgeführten Menge. Die tatsächlich ausgeführte Leistung wird ermittelt durch Aufmaß aus den Bauplänen oder am Objekt.
• Detailpauschalvertrag: Die zu erbringenden Leistungen werden abschließend beschrieben und dafür eine Pauschale vereinbart
• Globalpauschalvertrag = Die zu erbringenden Leistungen werden ergebnisorientiert (funktionale Ausschreibung) beschrieben und dafür eine Pauschale vereinbart. Bei Pauschalpreisverträgen trägt der Unternehmer das Massenrisiko, soweit zumutbar (§ 2 Abs. 7 VOB/B, § 242 BGB)
• Selbstkostenerstattungsvertrag: Die Vergütung erfolgt auf Nachweis der Aufwendungen. Heute ist dieser Vertrag nicht mehr gebräuchlich.
• Regievertrag (Stundenlohnvertrag): Die Vergütung erfolgt aufgrund vereinbarter Sätze für den tatsächlichen Aufwand an Personal- und Maschinenstunden sowie Material.
• GMP-Vertrag (Garantierter Maximalpreis) = Durch gemeinsam zu optimierende Planung und Ausführung soll in kooperativer Form dieser GMP unterschritten werden. Die eingesparten Kosten werden entsprechend zwischen den Partnern aufgeteilt.
• PPP-Vertrag = Öffentlicher Auftraggeber beauftragt Gesellschaft mit der Planung, Finanzierung, dem Bau und dem Betreiben der baulichen Anlage über eine längere Laufzeit (typisch 15 bis 25 Jahre). Die Vergütung erfolgt in monatlichen oder jährlichen Raten.

Nicht vorgesehene Leistungen sind gesondert zu vergüten (§ 2 Abs. 6 VOB/B).

Vertragsbedingungen VOB

In Bauverträgen werden die vertraglichen Pflichten oft im Einzelnen durch besondere Vertragsbedingungen geregelt. In Bauverträgen häufig vereinbarte Vertragsbedingungen sind die "Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen" (VOB/B).

Öffentliche Auftraggeber sind verpflichtet, abgeschlossenen Bauverträgen die VOB/B zugrunde zu legen. Bei der Auftragsvergabe haben sie die "Allgemeinen Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen" (VOB/A) zu beachten.

Ihr Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht in Kleve:

Die Kanzlei Arden & Voss hat ihren Sitz in der Kreisstadt Kleve (mit den Städten und Gemeinden Kleve, Emmerich am Rhein, Geldern, Goch, Kalkar, Kevelaer, Rees, Straelen, Bedburg-Hau, Kranenburg, Issum, Kerken, Uedem, Rheurdt, Weeze, Wachtendonk).